Les Résidences de Tourisme … un mal nécessaire ? une escroquerie immobilière ?
De 1993 à 2010, je n’avais professionnellement par le biais de mes sociétés que structuré des hôtels généralement de petite et moyenne taille pour leur permettre d’avoir une solution commerciale efficace, en totale transparence. Oui, tous ces petits hôtels de charme, familiaux étaient les « laissés pour compte » du système, et ont besoin de consolider leur activité et chiffre d’affaires pour continuer de vivre
En 2010, lorsque j’ai été approché par des promoteurs qui « décriaient » des gestionnaires défaillant, j’ai vu dans cette activité une possibilité de développement, en partant du principe que j’allais appliquer les méthodes de commercialisation et gestion hôtelière aux résidences de tourisme, Adonis Hôtels & Résidences. L’idée et le concept étaient séduisant, et sur le papier cela paraissait facile… Pourquoi me demanderez-vous ?
Le produit en lui-même, surtout en ville, est génial … en effet, les plus petites chambres sont généralement des studios d’une vingtaine de m2 avec un coin kitchenette, contre des chambres en hôtellerie 3* en moyenne de 12-13 m2. On y compte aussi bon nombre de T2 voir T3, ce qui permet d’accueillir dans de bonnes conditions des familles avec enfants, ce qui n’est pas toujours évident dans les hôtels de petite taille peu adaptés à ce segment. Par ailleurs, compte tenu du nombre d’appartements dans une résidence, on peut pratiquer des prix inférieurs aux hôtels.
Alors l’argument était tout trouvé ; 40 à 50 % de surface en +, pour 30 % de prix en – !!!
Comment cela fonctionne t-il ?
Un promoteur monte une opération et va chercher un réseau pour le commercialiser. Ce dernier perçoit des commissions allant de 10 à12 % voir parfois 15. Ce qui est d’ailleurs triste,, c’est que ce sont souvent des CGP (Conseillers en gestion de Patrimoine), qui sous couverts de conseils, vous vendent là où ils perçoivent la meilleure condition. Avez vous déjà été démarché ? SI vous habitez dans le nord, on vous propose un produit dans le sud et vice versa. ?’alllez pas voir un produit qui vous engage par crédit sur 15 ans … Bref, no comment. Par contre, je demande pardon pour ce texte aux vrais CGP, qui étudient vraiment votre cas, et vous propose de vrais solutions. Pour les autres, il existe un arrêté de la cours de cassation de novembre 2013, mettant en cause leur responsabilité en cas de baisse de loyers (voir article dans : Adonis Développement, rubrique actualités)
Ensuite, il cherche un exploitant à qui il est censé verser une subvention pour faire face aux premiers loyers et lui financer son BFR …
Ces réseaux de vente,même si certains (heureusement) sont sérieux et honnêtes, vendent ces appartements comme des placements financiers avec un loyer « garanti par bail » autrement dit rien, et n’explique pas toujours pour ne pas dire jamais les charges et contraintes.
La commercialisation prenant du temps, le promoteur cherche à améliorer ses marges … que lui reste t il ? Soit renégocier la subvention du gestionnaire soit/et baisser la qualité des matériaux choisis.
Là, le problème commence. La société exploitant se voit livrer un produit avec dans le meilleur des cas des malfaçons, puis des non façons et dans le pire : les deux. Les investisseurs pensant avoir acheté un produit financier réalisent peu de temps après qu’ils sont « scotchés » avec un produit qu’il sera difficile de revendre au prix acheté. Et pour cause ! Bien mal honnête celui qui garantit de façon sérieuse et concrète la revente à termes, surtout au prix de départ. Cela fait cher, très cher le peu d’avantage fiscal pour ces produits en LMNP.
Les procédures commencent, personne ne sait à qui se fier.
Il est dommage de voir qu’un produit initialement si bien pensé et conçu ai connu et connaisse encore de telles dérives, car il correspond bien à l’attente de la clientèle avec sa superficie, ses services.
Je regrette que les offices de tourisme, sous la pression des clubs hôteliers, ne les intègrent pas toujours au même titre que les hôtels dans leurs centrales de réservations ; le client qui séjourne plusieurs nuits y trouverait surement plus son compte que dans l’appartement d’un particulier, généralement loué au « black » sans aucune commission de sécurité ni recette pour la collectivité.
Alors, à vous de juger si la résidence de tourisme qui naturellement contribue à la promotion touristique de notre si beau pays ainsi qu’à la création de nombreux emplois directs et indirects est un bien, sous quelle condition, où si c’est un vecteur pour certains promoteurs peu scrupuleux de faire de belles marges.
Dans l’attente de votre avis sur la question ….
Pascal Bataillé
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